حق کسب و پیشه حقی مالی است که به مستاجر مغازهها و اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تعلق میگیرد و در صورت تخلیه ملک توسط مالک، باید بهصورت نقدی و بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری به مستاجر پرداخت شود.
حق کسب و پیشه، حق مالی مستاجری است که مدتها در یک ملک تجاری کسبوکار داشته و با فعالیت خود به آن رونق و مشتری داده است؛ این حق در واقع جبران زحمت و سرمایه معنوی مستاجر هنگام تخلیه اجباری ملک توسط مالک محسوب میشود.
در حقوق ایران، حق کسب و پیشه ریشه در این واقعیت دارد که مستاجر با سالها فعالیت در یک مغازه، مشتریان ثابت و اعتبار تجاری برای آن مکان ایجاد کرده است. اگر مالک بخواهد به هر دلیلی ملک را پس بگیرد، این ارزش افزوده که حاصل تلاش مستاجر بوده از بین میرود یا به نفع مالک منتقل میشود. به همین دلیل قانونگذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ سازوکاری پیشبینی کرده تا مالک در زمان تخلیه، مبلغی بهعنوان حق کسب و پیشه به مستاجر بپردازد. این حق صرفاً برای اماکن تجاری مانند مغازه، دفتر کار، کارگاه و امثال آن مطرح است و شامل واحدهای مسکونی نمیشود. همچنین باید توجه داشت حق کسب و پیشه یک حق شخصی و مالی است که در برخی شرایط قابل انتقال به وراث مستاجر نیز هست.
مبنای اصلی حق کسب و پیشه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است؛ طبق این قانون مالکی که بخواهد ملک تجاری را تخلیه کند، موظف است بخشی از ارزش کسبوکار ایجادشده توسط مستاجر را بهصورت نقدی جبران کند.
در نظام حقوقی ایران دو قانون مهم درباره روابط موجر و مستاجر اماکن تجاری وجود دارد؛ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶. قانون سال ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه را به رسمیت میشناسد و مستاجرانی که قرارداد اجاره آنها مشمول این قانون است، در صورت تخلیه استحقاق دریافت این حق را دارند. اما قانون سال ۱۳۷۶ که برای قراردادهای جدیدتر حاکم است، اصولاً حق کسب و پیشه را پیشبینی نکرده و در آن طرفین میتوانند سرقفلی را در ابتدای قرارداد توافق کنند.
قراردادهایی که پیش از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند یا صراحتاً به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ارجاع داده باشند، مشمول این قانون هستند و مستاجر آنها میتواند در زمان تخلیه، مطالبه حق کسب و پیشه کند.
عملاً بسیاری از مغازهها و بازارهای قدیمی شهرها هنوز تحت قراردادهای منعقدشده بر اساس قانون ۱۳۵۶ اداره میشوند، چون این قراردادها یا هرگز فسخ نشدهاند یا بهصورت ضمنی تمدید شدهاند. تشخیص اینکه قرارداد اجاره مشمول کدام قانون است، معمولاً نیازمند بررسی متن قرارداد و تاریخ انعقاد آن توسط وکیل یا کارشناس حقوقی است.
قراردادهای اجاره تجاری منعقدشده بعد از سال ۱۳۷۶ که مشمول قانون جدید هستند، عموماً حق کسب و پیشه ندارند؛ در این قراردادها اگر طرفین در ابتدا مبلغی بهعنوان سرقفلی پرداخت کرده باشند، مالک باید در زمان تخلیه همان سرقفلی را به نرخ روز بازگرداند.
به عنوان مثال اگر مستاجری در سال ۱۳۹۸ یک باب مغازه را اجاره کرده باشد و در قرارداد اشارهای به قانون ۱۳۵۶ نشده باشد، این قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۷۶ محسوب میشود و مستاجر نمیتواند به استناد قانون قدیم مطالبه حق کسب و پیشه کند؛ در چنین شرایطی موضوع فسخ زودهنگام قرارداد نیز تابع مقررات تعیینشده در متن اجارهنامه خواهد بود که جزئیات آن را میتوان در راهنمای نحوه فسخ قرارداد اجاره پیش از پایان مدت مطالعه کرد.
مستاجر برای استحقاق دریافت حق کسب و پیشه باید قرارداد اجارهاش مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد، در ملک بهطور مستمر کسبوکار داشته باشد، اجارهبها را بهموقع پرداخت کرده باشد و مرتکب هیچیک از تخلفات موجب سلب این حق نشده باشد.
بهطور کلی شرایط اصلی استحقاق مستاجر برای دریافت حق کسب و پیشه عبارتاند از؛ داشتن قرارداد اجاره رسمی یا عادی معتبر برای محل تجاری، اشتغال واقعی و مستمر مستاجر یا قائممقام قانونی او در ملک، عدم ارتکاب تخلفات موثر مانند تعدی و تفریط، انتقال منافع به غیر بدون اجازه موجر یا تغییر شغل بدون رضایت مالک، و همچنین درخواست تخلیه از سوی مالک بدون وجود تقصیر مستاجر. زیرا طبق قواعد حداکثر مجاز افزایش اجارهبها در قانون روابط موجر و مستاجر، پرداخت منظم اجارهبها یکی از پیششرطهای اصلی حفظ حق کسب و پیشه محسوب میشود. دادگاه معمولاً پیش از صدور حکم تخلیه، بررسی میکند که آیا شرایط قانونی استحقاق مستاجر برای دریافت حق کسب و پیشه فراهم است یا خیر.
مستاجری که مرتکب تخلفاتی مانند عدم پرداخت اجارهبها، تغییر شغل بدون اجازه، انتقال منافع ملک به دیگری بدون رضایت موجر یا ایجاد خسارت عمدی به ملک شود، طبق قانون حق کسب و پیشه خود را از دست میدهد و مالک میتواند بدون پرداخت این حق، حکم تخلیه بگیرد.
از جمله مهمترین مصادیق سلب حق کسب و پیشه میتوان به موارد زیر اشاره کرد؛ عدم پرداخت اجارهبها طی مهلت قانونی و پس از اخطار رسمی، انتقال به غیر یا اجاره دادن مجدد ملک بدون اجازه کتبی موجر، تغییر شغل به فعالیتی که خلاف قرارداد یا خلاف قانون است، و همچنین تعطیلی طولانی و بدون عذر موجه کسبوکار در ملک استیجاری. در چنین شرایطی مالک میتواند با طرح دعوای تخلیه به استناد تخلف مستاجر، حکم تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه را از دادگاه بگیرد.
میزان حق کسب و پیشه مغازه توسط کارشناس رسمی دادگستری و بر اساس عواملی مانند موقعیت مکانی، متراژ، قدمت اشتغال، نوع و رونق کسبوکار و شرایط بازار منطقه تعیین میشود؛ این مبلغ در نهایت باید مورد تایید دادگاه رسیدگیکننده قرار گیرد.
در عمل، دادگاه رسیدگیکننده به پرونده تخلیه، یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری در رشته املاک را برای تعیین میزان حق کسب و پیشه انتخاب میکند. کارشناس با بازدید از محل، بررسی موقعیت جغرافیایی، دسترسی به معابر اصلی، تراکم جمعیت و مشتری، سابقه فعالیت مستاجر در آن مکان، و مقایسه با ارزش کسبوکارهای مشابه در منطقه، مبلغی را بهعنوان حق کسب و پیشه پیشنهاد میدهد. این عدد در نظریه کارشناسی درج شده و در صورت اعتراض هر یک از طرفین، ممکن است به هیات سه نفره کارشناسان ارجاع شود.
کارشناس رسمی دادگستری با بازدید میدانی از مغازه و بررسی مستندات، نظریه کارشناسی خود را درباره میزان حق کسب و پیشه به دادگاه ارائه میدهد و این نظریه، مبنای اصلی صدور حکم و تعیین مبلغ نهایی پرداختی به مستاجر خواهد بود.
انتخاب کارشناس معمولاً توسط دادگاه و از میان کارشناسان رسمی قوه قضاییه در رشته املاک و مستغلات صورت میگیرد. طرفین دعوا حق دارند به نظریه کارشناس اعتراض کنند که در این صورت پرونده برای بررسی مجدد به هیات کارشناسی سه یا پنج نفره ارجاع داده میشود. حقالزحمه کارشناسی معمولاً بر عهده طرفی است که کارشناسی به درخواست او انجام شده، هرچند در نهایت دادگاه میتواند این هزینه را در حکم نهایی لحاظ کند.
مهمترین عوامل موثر بر ارزش حق کسب و پیشه عبارتاند از موقعیت مکانی و دسترسی ملک، متراژ و کاربری مغازه، قدمت و سابقه فعالیت مستاجر، نوع و شهرت کسبوکار و همچنین وضعیت عمومی بازار ملک تجاری در همان منطقه.
بهعنوان مثال، مغازهای که در یک خیابان اصلی و پرتردد قرار دارد و مستاجر آن سالهای زیادی در همان مکان فعالیت کرده و مشتریان ثابتی جذب کرده، معمولاً ارزش حق کسب و پیشه بالاتری نسبت به مغازهای در خیابان فرعی و کمرونق خواهد داشت. همچنین نوع کسبوکار نیز اثرگذار است؛ برخی مشاغل به دلیل ماهیت خود ارزش تجاری بیشتری برای محل ایجاد میکنند.
حق کسب و پیشه و سرقفلی هر دو به ارزش مالی محل تجاری مربوط میشوند، اما حق کسب و پیشه مختص قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است و بر اساس فعالیت مستاجر شکل میگیرد، در حالی که سرقفلی مبلغی است که ابتدای اجاره توسط مستاجر به مالک پرداخت میشود.
سرقفلی معمولاً مبلغی است که مستاجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره، علاوه بر اجارهبها، به مالک پرداخت میکند تا حق استفاده از موقعیت تجاری ملک را کسب کند. این مبلغ متعلق به مالک است و در واقع نوعی امتیاز ورودی محسوب میشود. در مقابل، حق کسب و پیشه ناشی از فعالیت و زحمت مستاجر در طول مدت اجاره است و مالک باید آن را در زمان تخلیه به مستاجر بپردازد، نه برعکس. به بیان ساده، سرقفلی از مستاجر به مالک پرداخت میشود، اما حق کسب و پیشه از مالک به مستاجر. در قراردادهای جدید که مشمول قانون ۱۳۷۶ هستند، معمولاً فقط سرقفلی مطرح است و حق کسب و پیشه به معنای قانون ۱۳۵۶ دیگر جایگاهی ندارد.
برای مطالبه حق کسب و پیشه، مالک باید دادخواست تخلیه ملک تجاری را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند و همزمان یا در جریان رسیدگی، موضوع پرداخت حق کسب و پیشه نیز مورد بررسی کارشناسی و رسیدگی قضایی قرار میگیرد.
در رویه قضایی، مالکی که قصد تخلیه ملک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ را دارد، باید دادخواست تخلیه را به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک تقدیم کند. جزئیات کامل این فرآیند در راهنمای مراحل قانونی تخلیه ملک استیجاری توسط مالک آمده است. دادگاه پس از احراز مالکیت خواهان و بررسی نبود تخلف موثر از سوی مستاجر، کارشناس رسمی را برای تعیین میزان حق کسب و پیشه معرفی میکند. سپس در حکم نهایی، تخلیه ملک منوط به پرداخت مبلغ تعیینشده به مستاجر میشود؛ یعنی مالک تنها پس از پرداخت یا تودیع این مبلغ در صندوق دادگستری میتواند حکم تخلیه را اجرا کند. اگر مستاجر معتقد باشد حق کسب و پیشه او نادیده گرفته شده، میتواند با کمک وکیل نسبت به رای صادره اعتراض و تجدیدنظرخواهی کند.
حق کسب و پیشه یکی از مهمترین حمایتهای قانونی از مستاجران مشاغل تجاری در قراردادهای مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است و تضمین میکند مالک نمیتواند بدون جبران زحمات و سرمایه معنوی مستاجر، ملک را تخلیه کند. با این حال، تشخیص شمول قانون، محاسبه دقیق میزان این حق و طرح صحیح دعوا در دادگاه، موضوعی تخصصی است که بسته به شرایط هر پرونده متفاوت خواهد بود. به همین دلیل توصیه میشود مالکان و مستاجران پیش از هرگونه اقدام، مدارک و قرارداد اجاره خود را با یک وکیل متخصص در دعاوی موجر و مستاجر بررسی کنند تا از حقوق قانونی خود بهدرستی آگاه شوند و در جریان رسیدگی دچار اشتباه نشوند.
تیم تحریریه
دیدگاه شما برای ما ارزشمند است
تمامی حقوق برای سایت چه خبر محفوظ است