افراز مال مشاع یعنی تقسیم سهم هر شریک از ملک مشترک به قطعات مجزا؛ این کار یا با توافق شرکا و تنظیم سند رسمی نزد اداره ثبت انجام میشود، یا در صورت اختلاف، از طریق طرح دعوای افراز در دادگاه صورت میگیرد و نتیجه آن سند مالکیت جداگانه برای هر شریک است.
مال مشاع ملکی است که مالکیت آن بهصورت مشترک بین چند نفر تقسیم شده و سهم هر شریک در تکتک اجزای ملک پخش است؛ افراز فرایندی قانونی است که این سهم مشاع را به قطعهای معین و مستقل با سند جداگانه تبدیل میکند.
بر اساس ماده ۵۷۱ قانون مدنی، شرکت یا اشاعه زمانی محقق میشود که مالکیت مالی بهطور مشاع بین دو یا چند نفر باشد، یعنی هیچیک از شرکا نمیتواند بگوید فلان قسمت مشخص از ملک متعلق به اوست، بلکه سهم او بهصورت کسری، مثلاً یکسوم یا یکچهارم، در کل ملک پخش شده است. این وضعیت معمولاً در اثر ارث، خرید مشترک، یا شراکت در ساختوساز به وجود میآید. تا زمانی که ملک به همین شکل مشاع باقی بماند، هرگونه تصرف، فروش یا ساختوساز روی آن نیازمند رضایت همه شرکا است و همین موضوع در عمل باعث دردسرهای فراوانی برای مالکان میشود.
افراز در مقابل، عملیاتی است که طی آن ملک مشاع بر اساس سهم هر شریک به قطعات جداگانه تقسیم و برای هر قطعه سند مالکیت مستقل صادر میشود. تفاوت افراز با تقسیم در این است که افراز مخصوص اموال غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان و باغ است و توسط اداره ثبت اسناد یا دادگاه انجام میشود، در حالی که تقسیم مفهومی عامتر دارد و میتواند شامل اموال منقول نیز باشد. نکته مهم این است که افراز فقط زمانی ممکن است که ملک از نظر فنی و شهرسازی قابلیت تقسیم داشته باشد؛ اگر تقسیم ملک باعث کاهش شدید ارزش آن یا خروج از حداقل مساحت مصوب شود، افراز رد و ملک غیرقابلافراز اعلام میشود.
معمولاً زمینهای مزروعی، باغها، اراضی بزرگ و آپارتمانهای دارای چند واحد مستقل با ورودی و پارکینگ جداگانه قابل افراز هستند؛ اما آپارتمانهای تکواحدی که ساختار آنها امکان تفکیک فیزیکی ندارد، مشمول افراز نمیشوند و شرکا باید بهسراغ فروش و تقسیم وجه بروند.
اگر زمینهایی که مساحت هر سهم پس از تقسیم کمتر از حد نصاب مصوب شهرداری یا بنیاد مسکن شود، همانطور که گفته شد، درخواست افراز رد خواهد شد. به همین دلیل، پیش از اقدام رسمی، مشورت با نقشهبردار یا کارشناس ثبتی برای برآورد اولیه امکانپذیری افراز بسیار مفید است و از هدررفت وقت و هزینه جلوگیری میکند.
سادهترین و سریعترین راه افراز ملک مشاع، توافق همه شرکا و مراجعه مشترک آنها به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است؛ در این روش نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و افراز طی چند هفته و با هزینه کمتر انجام میشود.
وقتی همه شرکای یک ملک مشاع بر سر نحوه تقسیم به توافق برسند، کافی است با ارائه سند مالکیت، درخواست کتبی افراز و مدارک هویتی به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کنند. کارشناس ثبت پس از بررسی پرونده، نقشهبردار رسمی را برای تهیه نقشه تفکیکی به محل اعزام میکند. نقشه تهیهشده باید سهم هر شریک را دقیقاً منطبق با میزان مالکیت او در سند رسمی نشان دهد.
پس از تأیید نقشه توسط رئیس ثبت، صورتمجلس افراز تنظیم و به امضای همه شرکا میرسد. این صورتمجلس مبنای صدور اسناد مالکیت جداگانه برای هر قطعه است. یکی از مزایای مهم روش توافقی این است که شرکا میتوانند در تقسیم سهم انعطاف داشته باشند؛ برای مثال شریکی که سهم کمتری دارد میتواند با پرداخت یا دریافت مابهالتفاوت قیمت، یعنی از طریق معاوضه یا صلح مابهالتفاوت، قطعهای متناسب با توافق طرفین دریافت کند، در حالی که در روش قضایی این انعطاف کمتر است و افراز باید دقیقاً بر اساس سهم قانونی هر شریک انجام شود.
برای پیش رفتن روش توافقی سه شرط اساسی باید فراهم باشد: رضایت کتبی و صریح همه شرکا، مشخص و بلامنازع بودن سهم هر یک از شرکا در سند رسمی، و نبود بازداشت، رهن یا هرگونه محدودیت ثبتی روی ملک.
اگر ملک در رهن بانک باشد یا بازداشت قضایی داشته باشد، اداره ثبت تا رفع مانع، درخواست افراز را نمیپذیرد. به همین دلیل توصیه میشود پیش از مراجعه به ثبت، وضعیت ثبتی ملک از طریق استعلام رسمی بررسی شود تا از بازگشت پرونده و اتلاف وقت جلوگیری شود.
پس از تهیه نقشه و امضای صورتمجلس، پرونده برای صدور اسناد مالکیت جدید به واحد صدور سند ارجاع میشود و معمولاً ظرف چند هفته سند تکبرگ برای هر قطعه به نام شریک مربوطه صادر میشود.
از آن پس هر شریک مالک مستقل قطعه خود خواهد بود و دیگر نیازی به رضایت سایر شرکا برای تصرف، فروش یا ساختوساز در سهم خود ندارد. برای اطلاع از جزئیات بیشتر در خصوص نحوه تنظیم اسناد رسمی، مطلب حقوق خریدار در پیشفروش ساختمان چیست؟ راهنمای کامل و قانونی را نیز بخوانید.
زمانی که حتی یکی از شرکا با افراز یا با نحوه تقسیم پیشنهادی مخالف باشد، هر یک از شرکا میتواند با تقدیم دادخواست افراز به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک، الزام سایر شرکا به افراز را از طریق حکم قضایی بخواهد.
دادخواست افراز باید در دادگاه عمومی حقوقی همان شهرستانی که ملک در آن واقع شده مطرح شود، نه در محل اقامت خواهان یا خوانده. دادگاه پس از ثبت پرونده، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشهبرداری یا امور ثبتی ارجاع میدهد تا نظر بدهد که آیا ملک از نظر فنی قابل افراز است یا خیر. اگر کارشناس افراز را ممکن بداند، نقشه تفکیکی تهیه و به تأیید دادگاه میرسد و دادگاه حکم به افراز صادر میکند؛ این حکم سپس مبنای اقدام اداره ثبت برای صدور اسناد مالکیت جداگانه قرار میگیرد.
نکته مهم این است که رأی راجع به افراز، ماهیتاً غیرترافعی و از نوع امور حسبی محسوب میشود، مگر آنکه یکی از شرکا اصل مالکیت یا میزان سهم دیگری را به چالش بکشد که در این صورت پرونده ماهیت ترافعی پیدا میکند و رسیدگی پیچیدهتر و طولانیتر خواهد شد.
اگر کارشناس رسمی نظر دهد که ملک به دلیل کوچک بودن مساحت، محدودیتهای شهرسازی، یا کاهش شدید ارزش پس از تقسیم قابل افراز نیست، دادگاه یا اداره ثبت درخواست افراز را رد و پرونده را برای فروش ملک از طریق مزایده به اجرای احکام ارجاع میدهد.
طبق قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷، در این حالت ملک از طریق مزایده به فروش میرسد و وجه حاصل، متناسب با سهم هر شریک، بین آنها تقسیم میشود. این مسیر آخرین راهحل قانونی برای پایان دادن به اشاعه در ملکی است که هیچ راه دیگری برای تقسیم فیزیکی آن وجود ندارد.
رأی دادگاه در خصوص افراز، در صورتی که ماهیت غیرترافعی داشته باشد، قابل تجدیدنظرخواهی نیست، اما اگر پرونده به دلیل اختلاف در اصل مالکیت یا میزان سهم جنبه ترافعی پیدا کرده باشد، طرفین میتوانند مطابق مقررات آیین دادرسی مدنی نسبت به رأی صادره تجدیدنظرخواهی کنند. در صورتی که قصد آشنایی بیشتر با روند رسیدگی به دعاوی ملکی را دارید، مطالعه مطلب خطرات وکالت بلاعزل هنگام فروش ملک؛ نکاتی که هر موکل باید بداند نیز میتواند مفید باشد.
افراز اداری ملک مشاع در چند مرحله مشخص در اداره ثبت اسناد و املاک انجام میشود؛ از تسلیم درخواست کتبی و مدارک مالکیت گرفته تا اعزام نقشهبردار، تهیه نقشه تفکیکی، تنظیم صورتمجلس و در نهایت صدور سند مالکیت جداگانه برای هر شریک.
مرحله اول، تسلیم درخواست کتبی افراز همراه با اصل و کپی سند مالکیت، کارت ملی و شناسنامه همه شرکا، و در صورت وجود وکیل، وکالتنامه رسمی به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک است. کارشناس ثبت پس از بررسی پرونده و احراز نداشتن مانع قانونی مانند بازداشت یا رهن، دستور اعزام نقشهبردار رسمی را صادر میکند.
مرحله دوم، بازدید نقشهبردار از محل و برداشت دقیق مساحت و حدود ملک است. نقشهبردار باید نقشهای تهیه کند که در آن سهم هر شریک، با در نظر گرفتن دسترسی، نور و کاربری، بهگونهای منصفانه مشخص شده باشد. این نقشه به تأیید رئیس واحد ثبتی میرسد و سپس برای اطلاع شرکا آگهی یا ابلاغ میشود.
مرحله سوم، تنظیم صورتمجلس افراز است که در آن مشخصات کامل هر قطعه افرازی، حدود اربعه، مساحت و شماره فرعی جدید ثبت میشود. این صورتمجلس سند رسمی محسوب شده و مبنای مرحله چهارم، یعنی صدور سند مالکیت مستقل تکبرگی برای هر شریک به نسبت سهم افرازشده اوست.
مدارک اصلی شامل اصل سند مالکیت، دفترچهای یا تکبرگ، گواهی عدم بدهی مالیات بر ارث در صورت ارثی بودن ملک، کارت ملی و شناسنامه همه شرکا، و در صورت داشتن نماینده قانونی، وکالتنامه رسمی از دفاتر اسناد رسمی است.
نبود هرکدام از این مدارک میتواند روند پرونده را چند هفته به تأخیر بیندازد، بنابراین توصیه میشود پیش از مراجعه، فهرست کامل مدارک از اداره ثبت محل استعلام شود تا در همان مراجعه اول پرونده تکمیل گردد.
نقشهبردار رسمی ثبت یا کارشناس دادگستری در فرایند افراز نقشی کلیدی دارد؛ گزارش فنی او مشخص میکند که آیا ملک از نظر ابعاد، دسترسی و مقررات شهرسازی امکان تقسیم دارد یا نه.
در صورت اختلاف بین شرکا بر سر نظر کارشناس، امکان درخواست هیئت کارشناسی سهنفره برای بررسی مجدد وجود دارد؛ این هیئت نظر نهایی و قابلاستنادتری برای دادگاه یا اداره ثبت فراهم میکند. همچنین برای آشنایی با نکات مرتبط با اسناد مالکیت، مطلب تفاوت قولنامه و مبایعهنامه در معاملات ملک چیست؟ توصیه میشود.
هزینه افراز ملک مشاع شامل هزینه کارشناسی و نقشهبرداری، هزینه صدور اسناد مالکیت جدید و در روش قضایی هزینه دادرسی است؛ زمان انجام کار نیز از حدود یک تا سه ماه در روش توافقی تا شش ماه یا بیشتر در روش قضایی متغیر است.
در روش توافقی، عمده هزینه شامل حقالزحمه نقشهبردار رسمی که بر اساس تعرفه سازمان ثبت اسناد و مساحت ملک محاسبه میشود، هزینه صدور سند تکبرگ برای هر قطعه، و در صورت وجود مابهالتفاوت قیمت بین سهمها، هزینههای صلح یا معاوضه نزد دفترخانه اسناد رسمی است. این هزینهها نسبت به روش قضایی معمولاً کمتر و روند آن نیز سریعتر است، بهطوریکه بسیاری از پروندههای توافقی ظرف یک تا سه ماه به نتیجه میرسند.
در روش قضایی، علاوه بر هزینه دادرسی که بر اساس تعرفه دعاوی غیرمالی یا مالی محاسبه میشود، هزینه دستمزد کارشناس رسمی دادگستری نیز باید توسط طرفین پرداخت شود. با توجه به زمانبر بودن نوبتدهی دادگاه، ارجاع به کارشناسی و احتمال اعتراض به نظر کارشناس، رسیدگی قضایی به افراز معمولاً بین چهار تا هشت ماه و در پروندههای پیچیدهتر حتی بیش از یک سال به طول میانجامد.
تعداد زیاد شرکا، عدم دسترسی به همه آنها برای اخذ رضایت یا ابلاغ، وجود بازداشت یا رهن روی ملک، و اختلاف بر سر نظر کارشناسی از مهمترین عواملی هستند که میتوانند روند افراز، چه در اداره ثبت و چه در دادگاه، را طولانیتر کنند.
رفع این موانع پیش از شروع پرونده، مثلاً با فک رهن یا رفع بازداشت از قبل، میتواند در زمان و هزینه صرفهجویی قابل توجهی ایجاد کند و از طولانی شدن بلاتکلیفی شرکا جلوگیری نماید.
در نهایت، افراز مال مشاع راهی قانونی برای پایان دادن به شراکت اجباری در یک ملک و تبدیل سهم هر شریک به مالکیت مستقل است. اگر شرکا با هم توافق داشته باشند، مراجعه به اداره ثبت اسناد سریعترین و کمهزینهترین مسیر است؛ در غیر این صورت، طرح دعوای افراز در دادگاه محل وقوع ملک راه قانونی بعدی خواهد بود. با این حال، از آنجا که هر پرونده ملکی شرایط خاص خود، مانند وجود رهن، اختلاف در سهم یا غیرقابلافراز بودن ملک را دارد، توصیه میشود پیش از اقدام، حتماً با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی مشورت شود تا مسیر درست و کمریسکتر انتخاب گردد.
تیم تحریریه
دیدگاه شما برای ما ارزشمند است
تمامی حقوق برای سایت چه خبر محفوظ است